Le travail à distance a joué un rôle clé en alimentant la flambée pandémique des prix des logements

Le travail à distance a permis à certaines personnes de se déplacer plus loin de leur bureau et ont incité d’autres personnes à acheter des maisons plus grandes pour s’adapter à leur nouveau mode de vie. La demande de plus de maisons et la possibilité de se déplacer vers des climats plus chauds ont joué un rôle important dans la hausse des prix des maisons, selon un nouveau document de travail du National Bureau of Economic Research rédigé par des chercheurs de la Federal Reserve Bank de San Francisco et de l’Université de Californie, San Diego.

Les prix des maisons ont augmenté de 23,8 % pendant la pandémie, selon l’analyse pondérée par la population de l’indice des prix des maisons de Zillow entre décembre 2019 et novembre 2021. Et l’étude a révélé que le travail à distance représentait 15,1 % de cette croissance.

Les résultats suggèrent qu’il y avait plus que de la spéculation derrière la croissance fulgurante des prix des maisons pendant la pandémie, a déclaré Johannes Wieland, professeur agrégé d’économie à l’Université de Californie à San Diego et co-auteur de l’étude. Il a ajouté que l’évolution du travail à distance est susceptible d’avoir un impact important sur la trajectoire future des prix de l’immobilier et de l’inflation.

“Nous avons été assez choqués que le travail à distance ait eu cet impact, une fois que nous avons vu les estimations”, a déclaré Wieland. “Nous avons pensé à la façon dont les personnes qui déménagent dans différents endroits seraient importantes. Et c’est le cas. Mais ce sont les personnes qui restent dans une zone métropolitaine – les personnes qui ont besoin de plus d’espace à la maison si elles travaillent à domicile – c’est vraiment faire grimper les prix. C’est la majeure partie de l’histoire. “

Les résultats confirment ce que les économistes de Zillow ont constaté tout au long de la pandémie.

“Nous avons vu ce que nous avons appelé le” grand remaniement “qui a contribué à la demande de logements à l’échelle nationale”, a déclaré Chris Glynn, économiste en chef chez Zillow. “Cela a accéléré les tendances qui existaient avant la pandémie. La migration vers des endroits comme Austin [Texas] et Raleigh [North Carolina] se produit depuis un certain temps, mais la pandémie l’a accélérée en raison de la séparation entre un bureau et la maison qui a permis aux gens de faire des choix quant à l’endroit où ils veulent vivre. »

Qu’est-ce qui fait qu’un lieu de travail à distance est chaud ?

La Sun Belt a attiré des travailleurs à distance à la recherche d’un mode de vie par temps chaud avant même la pandémie. Mais les chercheurs ont constaté que la tendance s’était encore accélérée pendant la pandémie, faisant grimper les prix des maisons dans ces régions à un rythme beaucoup plus rapide qu’avant la pandémie.

À la fin du quatrième trimestre de 2021, le prix médian des maisons unifamiliales existantes à Austin avait augmenté de 26 % par rapport à l’année précédente, selon la National Association of Realtors. Les prix à Phoenix ont également augmenté de 26 % et à Boise, Idaho, de 24,3 %.

Les chercheurs ont découvert que les villes qui comptaient déjà une grande part de travailleurs à distance avant la pandémie avaient tendance à attirer encore plus après que les fermetures pandémiques aient poussé toute une vague de personnes à travailler à distance.

“Là où plus de personnes travaillent à distance, c’est là que les prix des maisons augmentent”, a déclaré Wieland, qui a noté que des villes comme Austin, Boise, Phoenix et San Diego ont ainsi enregistré certaines des plus fortes augmentations des prix des maisons dans le pays.

Ces villes favorables au travail à distance partagent trois caractéristiques principales, a-t-il déclaré. Le premier est une industrie prédominante qui permet le travail à distance. Les emplois techniques, par exemple, se font facilement à distance car ils impliquent principalement de travailler sur un ordinateur, a-t-il noté.

Le deuxième aspect est une densité de population plus faible, où il y a plus d’espace et plus de logements abordables que dans les plus grandes villes du pays.

“Il est difficile de travailler à la maison à New York, par exemple”, a-t-il déclaré, expliquant que le coût de la vie là-bas signifie qu’avoir de l’espace supplémentaire pour un bureau est une prime. “Les zones à faible densité sont plus attrayantes pour le travail à distance.”

La troisième caractéristique est un climat plus chaud ou un style de vie attrayant. “Il y a plus de travail à distance là où il fait beau”, a-t-il déclaré. “Lorsque vous n’êtes pas lié à un lieu en raison de votre travail, vous pouvez choisir où vous voulez être. Beaucoup de ces lieux… sont attrayants pour les personnes qui peuvent déménager dans un lieu de vie et non pour le travail.”

C’est pourquoi de nombreuses villes de la Sun Belt ont connu de telles augmentations des prix des maisons pendant la pandémie, a-t-il expliqué.

Un impact rapide sur les prix des maisons

La pandémie nous a incités à changer très rapidement notre façon de travailler, a déclaré Wieland.

“Il n’y a pas eu de période de paix où nous avons changé notre façon de travailler aussi rapidement”, a-t-il déclaré. “Soudain, nous nous éloignons de l’endroit où se trouve notre travail. Nous n’avons pas besoin de l’espace de bureau. Nous avons maintenant besoin de cet espace à la maison pour travailler.”

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Dans un monde parfait, vous voudriez voir l’économie s’adapter à ce changement de préférences et d’opportunités, a-t-il déclaré. “Mais c’est difficile à faire avec le logement en un an ou deux, surtout à un moment où l’offre n’est pas très élevée au départ”, a-t-il déclaré. “C’est l’une des raisons pour lesquelles les prix des maisons augmentent à un rythme aussi rapide.”

Dans leurs recherches, Wieland et son co-auteur John A. Mondragon, conseiller en recherche économique à la Federal Reserve Bank de San Francisco, ont examiné un marché du logement impacté par de nombreuses variables, notamment la faible offre de logements à vendre, un renflement démographique des Millennials atteignant l’âge typique d’achat d’une maison et la réduction des taux d’intérêt par la Fed pendant la pandémie, qui a entraîné des taux hypothécaires ultra bas pendant plus d’un an.

Les chercheurs ont mesuré l’augmentation des prix des maisons dans une région en fonction du nombre de travailleurs à distance vivant dans la région.

Les documents de travail du NBER sont diffusés à des fins de discussion et de commentaires, mais ils n’ont pas été revus par des pairs ou examinés par le conseil d’administration du NBER qui accompagne les publications officielles du NBER.

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